Konutun Finansallaşmasında Yeni Aşama: Gayrimenkul Sertifikası
Gayrimenkul Sertifikası olarak tanıtılan uygulama, barınma hakkına erişimin temel koşulu olan konutun, servet birikimi aracı olarak yatırım ve kâr amaçlı kullanımı önceliklendiren politika tercihlerinin geldiği yeni bir eşiktir. Kentsel toprak üzerinden üretilebilecek arazi rantını azami düzeye taşımayı hedefleyen finansal bir enstrüman olan Gayrimenkul Sertifikası proje finansmanı sağlamak için geliştirilmiştir. Gayrimenkulü, menkul kıymete dönüştürmeyi amaçlar.
Konutu spekülatif bir yatırım aracı olarak, küçük hisselere bölerek biriktirilebilecek bir meta olarak yeniden tanımlayan bu politika aracı barınma ve yaşamsal ihtiyaçları yok sayıyor. Gayrimenkul sertifikası, finans piyasasını kentsel mekân üzerinden genişleterek yeni yatırımcılar tanımlayıp kentsel arazinin kullanım değerini pratikte ortadan kaldırmak üzerine kurgulanmıştır.
Bu sistemin dikkat çekici etkilerinden biri de, yurttaşlara barınma hakkı değil, yatırımcı olma umudu sunmasıdır. Konut, yaşamsal bir ihtiyaç olmaktan çıkarılıp “doğru zamanda yatırım yapanın kazanacağı” bireysel bir fırsata indirgenmektedir. Böylece, barınmaya erişememek toplumsal bir eşitsizlik değil, kişisel bir başarısızlık gibi algılanmaktadır. Bu anlayış, yurttaşın kamusal hak talep eden bir özne olmaktan çıkarılıp piyasa içinde yalnız bırakılmış bir bireye dönüşmesine neden olmaktadır.
‘Konut sahibi olma imkânı’ gibi yansıtılan bu finansal araç, ‘küçük yatırımcı’ olarak görülen düşük-orta gelir sahibi yurttaşların birikimlerine, büyük ölçekli rant projelerine finansman sağlamak için el koymak için de yeni bir eşik olarak görülmelidir. Sertifikaların borsada alınıp satılması, sertifika fiyatlarını piyasa dalgalanmalarına açık hale getirmektedir.
Teoride projenin ilerlemesiyle değer artışı beklenirken, projenin değerinin azalması durumunda sertifika sahiplerinin, konut alabilecek sayıda sertifika alamaması ve hatta yatırdıkları parayı kaybetme riski bulunmaktadır. Projenin dezavantajları ve risklerinin yatırımcıya bağımsız bir şekilde açıklanmaması, potansiyel yatırımcıların karşılaşabileceği riskleri tam olarak anlamalarını engellemektedir.
Gayrimenkul Sertifikasının İlk Uygulaması: Yeşil alan talanı, askeri alanın ranta açılması ve proje riskinin küçük yatırımcıya ihalesi
Sertifika ihracı ile öngörülen proje, İstanbul’un askeri alanlarından biri. Esenler İlçesinin kuzeyinde yer alan askeri alan, Kanal İstanbul ile beraber rezerv alan ilan edilmişti. Bu alanın bir kısmı Esenler Belediyesine tahsis edilmişti.
Yer seçimi dışında projenin temel sorunu, konut ihtiyacını karşılamaktan ziyade bir finansman aracı olarak kurgulanmış olmasıdır. Bu model, doğrudan konut edindirme amacına hizmet etmekten çok, projelere sermaye sağlamayı hedeflemektedir. Bu durum, özellikle konut sahibi olmak isteyen bireyler için gerçek bir çözüm sunmaktan uzak kalmaktadır.
Barınma, yalnızca bireysel bir ihtiyaç değil; toplumsal adaletin gereği olan kamusal bir haktır. Devletin, herkesin güvenli, erişilebilir ve insan onuruna yakışır konutlarda yaşamasını sağlama yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülük, yalnızca anayasal ilkelerle değil, aynı zamanda Türkiye’nin taraf olduğu uluslararası insan hakları belgeleriyle de tanımlanmıştır. Ancak konut üretiminin piyasa kurallarına devredilmesi, bu hakkın içeriğini fiilen boşaltmakta ve yurttaşı bu temel hakkına piyasa içinden ulaşmaya zorlamaktadır.
Bu bölgede konutlar ve Millet Bahçesi inşa edildi. (Şekilde kırmızı daire içindeki kısım). Sertifikaya konu alan Başakşehir İlçesinde, Sultangazi ilçe sınırında yer alıyor. Proje görsellerinden anlaşılan sertifikaya konu alan, İlçe sınırındaki bölgede (şekilde turuncu işaretli).
İstanbul’un önemli boş alanlarından biri bu şekilde pazarlanmaya çalışılıyor. Web sitesinde proje ile ilgili bilgiler sunulmuş. Bu görsellerden askeri alanın tamamının planlandığı anlaşılıyor. Konutun değeri ve kaç sertifika ile alınabileceği gibi kritik unsurlar TOKİ tarafından belirlenecek olup bağımsız bir kurum yerine
projeyi geliştiren kuruma tüm karar mekanizmasını veriyor. Fiyatın bağımsız değerleme kuruluşlarından alınan rapor ile belirlendiği ifade edilse de rapor sertifikanın tanıtıldığı web sayfasında yer almıyor. Bu bilgilerin erişilebilir olmaması, bu değerli kentsel arazi üzerindeki finansal spekülasyon riskini daha da yoğunlaştırmaktadır.
Barınma hakkını piyasa mantığıyla tanımlayan uygulamalara karşı, kamu yararını gözeten, katılımcı ve dayanışmacı konut politikalarının geliştirilmesi zorunludur. Konut üretiminin kamusal bir sorumluluk olarak ele alındığı, yerel yönetimlerin, meslek örgütlerinin ve yurttaşların karar süreçlerine aktif katılım sağladığı modeller, yalnızca barınma sorununu çözmekle kalmaz; aynı zamanda kent hakkının kolektif olarak yeniden inşa edilmesini mümkün kılar.
